Mój poprzedni tekst o skorzystaniu przez miasto z prawa pierwokupu w Podczelu wywołał żywiołowe zainteresowanie. Część pytań, które dostałem, dotyczyła mojego poglądu na sprawę. Mając na uwadze funkcję z wyboru, którą powierzyli mi kołobrzeżanie, ale też oczywistość, że w lokalnej polityce nie powiedziałem jeszcze ostatniego słowa, mieszkańcom i wyborcom należy się wyjaśnienie, co o prawie pierwokupu myślę.

Gdy upadał poprzedni system w Polsce, wiadomym było, że prawa i wolności, które uzyskali Polacy, siłą rzeczy odniosą się do prawa własności. Własność stała się najszerszym, podstawowym prawem, pozwalającym właścicielowi korzystać z rzeczy, w tym nieruchomości, i tak nią rozporządzać, żeby uzyskiwać maksimum uprawnień, z wyłączeniem osób trzecich. Oczywiście prawo własności nie jest prawem nieograniczonym. Nasza konstytucja mówi, że można ograniczyć to prawo, ale wyłącznie ustawowo. Ustawodawca przygotował szereg ustaw, które mogą ingerować w nasze prawo własności. Planowanie przestrzenne, inwestycje drogowe i kolejowe, zarządzanie portami, gospodarka nieruchomościami, to zagadnienia prawne, w których dochodzi do ograniczenia prawa własności w ściśle określonym zakresie i celu.

Prawo pierwokupu określono w art. 109 ustawy o gospodarce nieruchomościami, głównie w ust. 1, pkt 1 tego artykułu, który odnosi się do własności nieruchomości. Punkt drugi mówi o użytkowaniu wieczystym. Gmina może skorzystać z prawa pierwokupu, pod warunkiem, że sprzedający nabył wcześniej nieruchomość od gminy i jest ona NIEZABUDOWANA! Procedura wygląda tak, że jak Kowalski chce Nowakowi sprzedać nieruchomość i przed notariuszem oświadcza, że działka jest niezabudowana, a z papierów wynika, że wcześniej nabył tę działkę od gminy, to notariusz sporządza umowę warunkową, przesyła ją do urzędu gminy z zapytaniem, czy gmina zamierza skorzystać z prawa pierwokupu. Urzędnicy mają obowiązek zweryfikować stan nieruchomości zarówno pod względem prawnym (rejestr gruntów, księgi wieczyste, plany przestrzenne…), jak i formalnym, czyli powinni przejechać się w teren, żeby ziemię sobie obejrzeć, przepytać zbywającego co i jak, a następnie sporządzić z tego protokół. Z tym drugim różnie bywa, ale trzeba to zrobić, bo gdy prezydent oświadcza przed notariuszem, że z prawa pierwokupu chce skorzystać, to składa przed nim pisemne oświadczenie, że jest mu znany stan faktyczny i prawny. To ważne, bo w kwitach może nie być informacji, że na nieruchomości znajduje się zabudowa, ale wizja w terenie może wykazać coś zupełnie innego. Skarbnik gminy składa oświadczenie, że w budżecie są pieniądze na wykonanie prawa pierwokupu (tzw. kontrasygnata). I jeden, i drugi musi to zrobić z przywołaniem WŁAŚCIWEJ podstawy prawnej, bo działają w granicach prawa i na podstawie prawa.

Czy miasto ma obowiązek korzystania z prawa pierwokupu? Otóż nie. Urzędnicy muszą dokonać analizy zasadności skorzystania z tego prawa i możliwości budżetowych. Tyle teorii.

W Podczelu postanowiono skorzystać z prawa pierwokupu, bo cena była bardzo atrakcyjna. Ludzie umówili się między sobą na jakąś kwotę i … wpakowali się w kłopoty.

Stoję na stanowisku, że prawo pierwokupu jest formą brutalnego wywłaszczenia. Gmina, czy skarb państwa pozbawia obywatela prawa własności za kwotę z umowy warunkowej, która nie zawsze musi odzwierciedlać rzeczywistą wartość nieruchomości. Ludzie kombinują, chcą zapłacić mniejszy podatek, czasami nie mają świadomości wartości zbywanej ziemi.

Czy atrakcyjna cena może być podstawą do skorzystania z prawa pierwokupu przez gminę? Prawo nie nakłada ograniczeń w tym zakresie. A ja uważam, że to jest złe prawo - podważa zaufanie do organów administracji publicznej. Zadaniem gminy nie jest prowadzenie działalności gospodarczej związanej z obrotem nieruchomościami na zasadzie: skorzystam z pierwokupu i kupię taniej, żeby potem sprzedać drożej, bo zawsze za tym idzie naruszenie interesów osób trzecich. Proszę sobie wyobrazić sytuację, że ojciec kupił od gminy 2 hektary. Po latach postanowił 1 hektar „sprzedać” synowi. I nagle wchodzi w to urzędnik i mówi: hola, hola, teraz to będzie nieruchomość gminy. Nie dość, że bez sensu, to gdzie tu sprawiedliwość? Według mnie, przepis prawny powinien być tak skonstruowany, żeby prawo pierwokupu można było zastosować wyłącznie wtedy, gdy gmina będzie chciała przeznaczyć zdobytą w ten sposób nieruchomość na cele publiczne! Podobnie, jak jest z wywłaszczeniem, któremu może przyświecać wyłącznie cel publiczny i to za słusznym odszkodowaniem.

Ktoś powie, no dobrze, ale jak ktoś w umowie wpisuje zaniżoną kwotę, to grzechem jest nie skorzystać. Racja, ale na wolnym rynku. Od weryfikacji wartości transakcji są organy administracji skarbowej. Urzędnik, który dostaje do ręki akt umowy warunkowej i widzi w nim rażąco niską cenę, ma prawo, czy nawet obowiązek zainteresować tym faktem organy administracji skarbowej. Niech ona prowadzi sobie postępowanie wyjaśniające, które nie musi być takie oczywiste.

Jedno z pytań, które mi zadano w sprawie Podczela brzmiało: czy prezydentki złamały prawo, że postanowiły skorzystać z pierwokupu? Odpowiedź brzmi: nie. Ale użyły tego prawa jak cepa.

Jacek Woźniak