Ostatnimi czasy na topie znajdują się sprawy planistyczne związane z działkami i planem zagospodarowania przestrzennego na terenie naszego pięknego miasta. Nie będę się odnosił do ulicy Brzeskiej, bo już było wystarczająco dużo na ten temat na tym portalu. Dziś w innym kierunku. Pismo właściciela działki przy ul. Kościuszki na wprost Kamiennego Szańca pod tzw. Pałac Zdrojowy wywołało prawdziwe trzęsienie ziemi, ponieważ inwestor domaga się od miasta horrendalnego odszkodowania. Kilka osób pytało mnie, jak do tego odniesie się miasto… Trudno „temat rzeka” zmieścić na łamach krótkiego felietonu, postaram się podać jednak kilka zagadnień z tego okresu.

Działka została przeznaczona do sprzedaży  w roku 2009 w czasie kryzysu, aby podreperować budżet miejski. Ponieważ była to ostatnia działka tak blisko morza, pomysł już wtedy wzbudzał ogromne emocje. Przekonywano nas wówczas, że o tę działkę wystąpił sąsiadujący z nią ośrodek, z planem wybudowania tam pijalni wód mineralnych wraz z palmiarnią, co miałoby podnieść wartość uzdrowiska. Jednym słowem, miał tam powstać szklany obiekt służący do podziwiania palemek podczas delektowania się wodą mineralną.

Niestety, jak to w życiu bywa, plany uległy zmianie. Po czasie, Rada Miasta Kołobrzeg dowiedziała się, że w akcie notarialnym nr 4521/2014 widnieje inny właściciel. Była nim firma TMM Investment Trust spółka z o.o. Wspomniany akt notarialny zawiera wypis z planu zagospodarowania przestrzennego, który określa  przeznaczenie tej działki na usługi uzdrowiskowe czyli służące obsłudze pacjenta i turysty, a dodatkowo kultury i sztuki, wspomagające funkcje sanatoriów, szpitali uzdrowiskowych, zakładów przyrodoleczniczych. Co ciekawe, plan dopuszcza wykorzystanie 20% powierzchni na miejsca noclegowe w całym obiekcie. Co najważniejsze, na działce określono powierzchnię zabudowy: 25%, określono też jej wysokość – 5 kondygnacji lecz nie wyżej niż 20 metrów nad poziomem morza. Niestety pojawił się problem. Na załączniku mapowym, nieprzekraczalna linii zabudowy ma zamiast 25% trochę mniej, bo 16 %. Innymi słowy właściciel może zabudować maksymalnie nie 3089 m2 lecz 1978,5 m2. Różnica wynosi ponad tysiąc metrów kwadratowych.

Firma słusznie zaczęła domagać się zgodności pomiędzy powierzchnią zabudowy w tekście planu, a jego rysunkami – załącznikiem mapowym. Jak grochem o ścianę. Podczas wielu dyskusji na komisjach i sesjach Rady Miasta dwóch kadencji burzliwie na ten temat dyskutowano. Padały również wzajemne oskarżenia. Temat budził wiele kontrowersji i wątpliwości.

W roku 2015 firma TMM Investment Trust Sp. z o. o. zwróciła się do miasta z dodatkowym wnioskiem o zmianę w planie zagospodarowania przestrzennego i określenie akcentu urbanistycznego, jako dominanty wysokościowej planowanej zabudowy o powierzchni około 370 m2 i wysokości do około 30 m nad poziomem morza. Inwestor powołał się na własne analizy i wykazał, że sąsiednie budynki hoteli wykraczają o ponad 3,5 m poza wskazaną granicę 20 m n.p.m. Ten wniosek jednak nie spotkał się z aprobatą radnych. Śmiem twierdzić, że gdyby nie kombinowanie z dominantą, sprawa powierzchni zabudowy być może byłaby szybciej załatwiona. A tak wiele osób zaczęło szukać przysłowiowego haczyka w sprawie.

Pierwszy wniosek wydaje się logiczny i zasadny, dlatego dużym zaskoczeniem dla nas była postawa niektórych urzędników Wydziału Urbanistyki i Architektury. Twierdzili oni zgodnie, że nie ma w tym wypadku żadnego błędu. Według nich, zapis mówi o zabudowie: „DO 25%”, a załącznik mapowy wyznacza to „DO” akurat w tym przypadku 16%. „DO” oznacza „nie więcej niż” itp.  Gdzie tu sens i logika? Nie wiem. Uważam i takie jest moje subiektywne zdanie, że byliśmy jako radni wprowadzani w błąd. Nie chciałbym używać słowa, że byliśmy okłamywani przez urzędników w tym zakresie. Już Andrzej Mielnik, kołobrzeski przedsiębiorca i w tamtym czasie radny, twardo stał na stanowisku, że jeśli ktoś kupuje działkę, robi biznesplan, to bierze pod uwagę każdy metr kwadratowy i liczy koszty oraz potencjalne zyski. Dla każdego inwestora miałoby wielkie znaczenie, czy może zabudować działkę w 25% czy tylko w 16%. Już wtedy uważał on, że przez taką interpretację przepisów będziemy mieli problemy z winy urzędu, a inwestor będzie miał podstawę do odszkodowania od miasta.

Nikogo nie zdziwiło to, że sprawa została przez inwestora skierowana do sądu. Wysłane zostało nawet do Rady Miasta Kołobrzeg pismo w roku 2018, w którym pełnomocnik firmy (już chyba w akcie rozpaczy) emocjonalnie skarży się, że okoliczne hotele i ośrodki zaczęły zwalczać konkurencję i czynią wszystko, aby nie dopuścić do budowy nowego obiektu, a wszystko to w imię obrony ich partykularnych interesów (pismo z 27 marca 2018). Padały tam też oskarżenia pod adresem radych o działanie na rzecz istniejącego lobby hotelarskiego. W tym samym roku, sprawa została podana do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Nie będę się rozpisywał nad treścią skargi oraz późniejszego wyroku WSA z grudnia 2018 roku, bo ta informacja jest obecna w mediach. Przypomnę, że jeśli chodzi o procent zabudowy, ustalono, że maksymalna powierzchnia na działce wynosi 25% jej powierzchni. Wykazano, że inne wskaźniki, w tym przypadku 16%, naruszają interes prawny właściciela. A to oznacza, że wolno właścicielowi zabudować teren do 25%. Z kolei maksymalna wysokość powinna być do 5 kondygnacji, lecz nie wyżej niż 20 m. Zatem o żadnej dominancie nie może być mowy.

Moja ocena tego jest taka: w negocjacjach każdy rozmowy zaczyna od górnego „C”. Żądanie odszkodowania w kwocie 128 milionów jest mocno zawyżone. Według mnie są trzy możliwości:
1. Firma może wywalczyć przez sąd odszkodowanie w realnej wysokości, przykładowo ok. 30 mln zł i budować wszystko zgodnie z obowiązującymi przepisami.
2. Firma może też wywalczyć odszkodowanie sądownie i działkę odsprzedać innemu podmiotowi.
3. Firma może negocjować z miastem, odstąpić od odszkodowania, w zamian za zmianę zabudowy, wybudować dominantę wraz z hotelową funkcją obiektu.
Trzy opcje do wyboru. Czas pokaże jakie rozwiązanie zostanie zastosowane.

Ostatnie pytanie: kto zawinił? Na samym początku sprawy, moim skromnym zdaniem, zawinili pracownicy Wydziału Urbanistyki i Architektury. Kiedy pojawiła się różnica w punktach procentowych zamiast iść w zaparte i wciskać kit, że wszystko jest prawidłowe i właściciel wiedział co kupuje („widziały gały co brały” - dosłowny cytat pewnej osoby). Powinno się te różnice skorygować, my na sesji byśmy to zatwierdzili i nie byłoby problemu. Niestety tak się nie stało. Temat jest bardzo obszerny i złożony. Do sprawy na pewno jeszcze powrócę.

Dariusz Zawadzki