Gdy właściciel lub właściciele uznają, że zarząd wspólnoty nie wykonuje swoich obowiązków lub działa na jej szkodę, mogą udać się do sądu.

We współpracy z Kołobrzeskim Towarzystwem Budownictwa Społecznego kontynuujemy cykl artykułów na temat zarządzania i administrowania lokalami mieszkalnymi. Będziemy poruszali bieżącą tematykę obecną we wspólnotach mieszkaniowych i spółdzielniach, a także odpowiadać na wybrane pytania Czytelników, które można wysyłać na naszą redakcyjną skrzynkę pocztową (poczta@miastokolobrzeg.pl).

W piątek miałem okazję uczestniczyć w rozpoczynającym się procesie o ustanowienie zarządcy przymusowego na wniosek jednego z właścicieli we wspólnocie mieszkaniowej na terenie Kołobrzegu. Chodzi o postępowanie w trybie art. 26 ust. 1 ustawy o własności lokali. Stanowi on jednoznacznie, że "Jeżeli zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie. Sąd odwoła zarządcę, gdy ustaną przyczyny jego powołania".

Sprawa dopiero się zaczyna, gdyż sąd musi prawidłowo zawiadomić wszystkich uczestników postępowania, a w pierwszym podejściu powyższe nie zostało wykonane. Powód, jeden z właścicieli, nie dokonał pełnego ustalenia wszystkich właścicieli na poziomie pozwu i musi to uzupełnić. Powyższe wskazuje, że przypadki powołania zarządcy przymusowego się zdarzają i są okazją do wytknięcia różnych dysfunkcji wspólnoty. Nie będziemy zajmować się tym konkretnym przypadkiem, bowiem zgodnie z art. 13 ust. 1 Prawa prasowego, nie wolno wypowiadać w prasie opinii co do rozstrzygnięcia w postępowaniu sądowym przed wydaniem orzeczenia w I instancji.

Zajmijmy się jednak samym art. 26 ust. 1 ustawy o własności lokali. Właściciele mogą go zastosować, a więc wystąpić do sądu, gdyby zarządu powołać się nie udało. Mogą to zrobić także w momencie, gdy obiektywne okoliczności pozwalają stwierdzić, że nie wypełnia on swoich obowiązków ustanowionych zarówno w ustawie o własności lokalu jak i innych ustawach. Można też to zrobić, gdy zarząd narusza zasady prawidłowej gospodarki.

Na czym polega niewypełnianie obowiązków? Mogą to być różne dysfunkcje. Na przykład przekraczanie zwykłego zarządu, na przykład, gdy bez zgody wspólnoty zarząd zmienia przeznaczenie części nieruchomości wspólnej. Gdy zarząd realizuje roczny plan gospodarczy, a nie ma na to uchwały, to również przesłanka, że zarząd nie wypełnia swoich obowiązków. Dzieje się tak także wtedy, gdy uchwały uchwalane i realizowane są nieprawidłowo, na przykład podczas głosowania uchwała nie zawiera nazwisk wszystkich właścicieli, nie poprze jej więcej niż połowa właścicieli, albo podpisy podczas zbierania obiegiem zbiera osoba spoza zarządu. Jeśli nie jest prawidłowo prowadzona dokumentacja, wspólnota nie płaci podatków, dokonuje samowoli budowlanej lub nie realizuje ustawowych przeglądów, zarząd naraża się na zarzut w trybie art. 26 ust. 1.

Ustawa pozwala także wprowadzić zarządcę przymusowego w momencie, gdy zarząd narusza zasady prawidłowej gospodarki. Przez zasady prawidłowej gospodarki rozumiemy takie postępowanie, które oznacza się dbałością o nieruchomość i majątek wspólnoty, realizacją remontów i inwestycji odtworzeniowych. Pojęcie to jest tak naprawdę rozumiane bardzo szeroko i podlega autonomicznej ocenie sądu.

Zarządca przymusowy powoływany jest na czas określony. Jego zadaniem jest sanacja spraw wspólnotowych, i gdy sąd stwierdzi, że sytuacja została naprawiona, odwołuje zarządcę przymusowego.

Robert Dziemba


Reklama

Kołobrzeskie Towarzystwo Budownictwa Społecznego Spółka z o.o. oferuje profesjonalne usługi w zakresie zarządzania i administrowania lokalami mieszkalnymi, użytkowymi i garażami. Jesteśmy firmą działającą od ponad 15 lat na rynku kołobrzeskim. Zarządzamy i administrujemy największą powierzchnią zasobów mieszkalnych i lokalowych w Kołobrzegu. Nasz zespół administratorów, inspektorów budowlanych, księgowych, prawników i wykwalifikowany zespół techników, pozwalają nam zapewnić sprawne i funkcjonalne zarządzanie i administrowanie nieruchomościami oraz zagwarantowanie bezpieczeństwa mieszkańców przy racjonalnym poziomie kosztów.

Organizujemy zebrania Wspólnot. Pośredniczymy w zawieraniu umów dotyczących wykonywania usług remontowych, dostaw wody, energii elektrycznej i cieplnej. Współpracujący z nami podwykonawcy zapewniają najwyższą jakość świadczonych usług. Zapewniamy także całodobowe dyżury telefoniczne w przypadku wystąpienia jakichkolwiek awarii. Oferujemy niskie koszty zarządzania nieruchomości - stawki już od 50 groszy za metr kwadratowy. W cenie zarządzania wykonujemy wszystkie czynności administracyjne, wykonywane przez wykwalifikowaną kadrę, pełną obsługę księgową, prawną i techniczną. Dla wspólnot liczących powyżej 30 lokali, oferujemy bezpłatne przeglądy budowlane: roczne i pięcioletnie.
Zapraszamy do podjęcia współpracy.

Kołobrzeskie Towarzystwo Budownictwa Społecznego
ul. Artyleryjska 3, 78-100 Kołobrzeg
tel. 94 35 474 71, fax 94 35 425 74
www.ktbs.pl

Fot. P. Dawid